DEVI DECIDERE L’AGENZIA IMMOBILIARE PER VENDERE LA TUA CASA? ATTENTO A QUESTI 4 INGANNI (LARGAMENTE UTILIZZATI).
La scelta dell’agenzia nella compravendita immobiliare è probabilmente la scelta più importante che dovrai prendere.
In questa scelta andrai a determinare se la tua operazione di vendita si concluderà in maniera eccellente, mediocre o pessima.
Ci sono però dei campanelli di allarme che ti possono aiutare a capire se hai di fronte a te una persona preparata, che svolge questo lavoro con passione e che tiene ai tuoi interessi oppure, come li chiamo io, se hai di fronte un “agenti da portafoglio”, cioè quei “professionisti” che pensano solo al loro guadagno.
I “professionisti” ai quali devi fare attenzione sono di 3 tipi:
- quelli in buona fede ma senza grandi capacità di vendita e conoscenze giuridiche e di mercato;
- quelli in malafede, che potenzialmente sono anche capaci e hanno buone conoscenze ma le utilizzano solo per fare il loro tornaconto;
- gli abusivi, tutti quei pseudo-professionisti che trattano la compravendita immobiliare senza essere abilitati.
Gli elementi che ti devono far scattare l’ allarme sono sempre gli stessi:
- valutazioni approssimative sulla base di “quello che vuole il proprietario io lo assecondo”;
- controllo approssimativo o nullo dei documenti catastali/urbanistici e di proprietà legati all’immobile;
- incarichi in esclusiva lunghi 9/12 mesi e con rinnovo automatico;
- nessun contratto in esclusiva.
- LA VALUTAZIONE NON PROFESSIONALE
Questo è l’inganno degli inganni. Il più utilizzato e abusato di tutti.
Non c’è nulla da fare, per il raggiungimento di una vendita rapida e remunerativa la valutazione è il dato più importante che segna non solo il punto di partenza ma anche l’arrivo.
Si possono fare video, foto super professionali, home staging, pubblicità online e offline, creare brochure, contattare gente, insomma, di tutto e di più, ma se il punto di partenza (cioè la valutazione) è sbagliato……è sbagliato… e non si va da nessuna parte.
Ed è così importante che molti proprietari, ignari del reale andamento del mercato, restano abbagliati da promesse di guadagni elevati ma irrealizzabili, perché irreali.
Mi è capitato, girando tra i vari forum del web, di imbattermi in discussioni che riguardavano le agenzie immobiliari.
La persona che aveva aperto la discussione aveva appena concluso la compravendita ed era rimasta soddisfatta del servizio ricevuto.
Molti commenti sotto recitavano: “Ma l’hanno venduta al prezzo che volevi tu o quello che volevano loro?”.
Purtroppo le persone che cercano l’ agente che dia loro ragione, saranno molto propense a cadere in mano a figure professionali poco serie e trasparenti.
Partiamo dal fatto che noi agenti immobiliari non decidiamo un bel niente sul prezzo.
Studiamo il mercato e stabiliamo un prezzo che è congruente, un prezzo che il mercato stesso ci dice che è “corretto”.
E’ il mercato che comanda, l’eterna legge della domanda e dell’offerta, non siamo noi agenti immobiliari e nemmeno i proprietari di casa.
Quando si va dal medico, si attende cosa ha da dirci in quanto esperto oppure facciamo noi la auto-diagnosi?
Quanto è affidabile un agente immobiliare che invece di fare una valutazione dettagliata “segue” le follie di un proprietario che (quasi sempre) non sa nulla del mercato immobiliare di zona e si basa su “venti anni fa ho comprato a questo prezzo”?.
Ricerca la verità, non l’illusione, lo dico per il tuo bene. Tanto prima o poi dovrai averci a che fare poiché vendere una casa ad un prezzo più alto di quello del mercato è un’impresa altamente difficile se non impossibile.
Diffida anche da tutte le valutazioni fatte alla “più o meno” o “a occhio”.
Certo, si offre sempre un range di valori minimo-massimo, ma la valutazione deve essere dettagliata, ricca di dati e riscontri oggettivi che rafforzano la scelta del prezzo deciso.
Quindi in breve, diffida di chi offre valutazioni approssimative oppure di chi ti chiede “quanto vorresti prendere” e senza fare una benché minima valutazione. Questo lo sanno fare tutti!
- MANCATO CONTROLLO DEI DOCUMENTI DELL’IMMOBILE
Controllare tutti i documenti per capire “vita, morte e miracoli” dell’immobile è di fondamentale importanza, se vuoi ottenere una vendita sicura.
Considera che oltre il 70% degli immobili sul territorio italiano presentano delle irregolarità.
Per esperienza molti proprietari di casa sono convinti di avere la casa a posto, anche se non è così.
Mi spiego meglio: La casa deve corrispondere esattamente al progetto depositato nel comune in cui sorge e le planimetrie nel Catasto Fabbricati devono essere corrette.
Spesso succede questo:
- confondono conformità catastale con quella urbanistica. Molti sistemano le planimetrie catastali, cioè regolarizzano il catasto e non i progetti depositati in comune, cioè la parte urbanistica;
- E’ solo negli ultimi anni (meno di 10) che le imprese edili svolgono tutto in conformità al progetto, prima non era inusuale che cambiassero alcuni elementi in corso d’opera su richiesta dei clienti, senza poi provvedere a presentare le varianti agli uffici competenti. All’epoca c’era molta approssimazione ed era tollerata, oggi no.
E’ indispensabile, quindi, fare un controllo di tutti i documenti per rendere limpida e trasparente l’operazione in modo che i tuoi acquirenti sappiano bene cosa andranno ad acquistare.
Alcune persone pensano che l’importante sia fare il rogito, una volta fatto questo i problemi sono dell’acquirente.
Nulla di più sbagliato, la responsabilità del venditore prosegue anche dopo il rogito.
Assicurati quindi che il tuo agente immobiliare faccia i dovuti controlli!
Questo è un altro inganno, poiché molti si basano sul fatto che devono comunicare le informazioni che sono in loro possesso, ma se loro non sanno…la scampano! (O almeno lo credono).
L’articolo 1490 del codice civile stabilisce la responsabilità del venditore ma l’articolo 1495 limita la durata del diritto alla garanzia ad un anno dalla consegna del bene ed impone la denuncia entro otto giorni dalla scoperta in caso di vizi occulti. Altrimenti l’arco temporale per denunciare problematiche legate all’immobile è di 10 anni.
Gli acquirenti, poi, nel caso di dolo possono arrivare a chiedere anche l’annullamento dell’atto se si tratta di gravi difformità, o il risarcimento del danno.
Rischi di iniziare un calvario lungo anni!
- INCARICHI IN ESCLUSIVA LUNGHI 9/12 MESI CON RINNOVO AUTOMATICO
Questo inganno va in genere di pari passo con il primo.
Chi ti fa firmare questo tipo di incarico sono agenti immobiliari che:
- non sono capaci di vendere;
- sanno di averti ingannato all’inizio quindi necessitano di tempo per farti capire che la tua idea iniziale è sbagliata, iniziano a cercarti per abbassare il prezzo al suo reale valore di mercato…. intanto però hai perso tempo.
In particolare di questo periodo, prima metà del 2023, per vendere una casa 90 giorni sono più che sufficienti.
Incarichi così lunghi sono una follia, con l’aggiunta del rinnovo automatico, ancora peggio.
Un buon incarico di vendita non supera i 6 mesi e NON si rinnova in maniera automatica.
Può succedere che con i cambiamenti di mercato o per errore si debba ritoccare il prezzo e allungare l’incarico. Ma devi stare attento a non affidarti a chi lo fa con costanza e fa parte del suo metodo di lavoro. In questi casi comandano i numeri, i tuoi interessi vengono in secondo piano.
- NESSUN INCARICO IN ESCLUSIVA
Molti proprietari considerano il fatto di non sottoscrivere un incarico in esclusiva con un’agenzia in particolare come positivo.
Hanno la sensazione di avere più possibilità sul mercato, più agenzie e più promozione! Senza correre, poi il rischio di legarsi all’agenzia sbagliata.
Se un agente si è comportato in maniera onesta in tutti i passaggi, cioè fa una valutazione precisa, ti chiede di poter visionare tutte la documentazione necessaria e ti propone di sottoscrivere un incarico di 6 mesi senza rinnovo automatico, ci sono buone possibilità che sia un agente immobiliare serio e competente. Non è detto che sia il più capace, ma difficilmente vorrà appositamente ingannarti o offrirti un disservizio.
Per quanto riguarda la sensazione che hanno i proprietari di avere più possibilità di vendita perché “3 agenzia sono meglio di 1” permettimi di dire che questa è una grande illusione.
Più agenzie per lo stesso immobile competeranno. Chi non ti chiede l’esclusiva NON investirà nel tuo immobile.
Sai perché le agenzie immobiliari non chiedono l’esclusiva?
Perché hanno paura, temono di non ottenerlo, quindi fanno questo ragionamento: “Piuttosto di niente, è meglio piuttosto”.
Cioè piuttosto di non avere niente da vendere è meglio avere qualcosa da mettere in vetrina, anche se fuori prezzo e anche se senza incarico. Da loro un falso senso di sicurezza, di possibilità di guadagno. (il primo problema della agenzie immobiliare è trovare immobili da vendere).
Quando un’agenzia non chiede l’esclusiva l’unica promozione che andrà a fare sarà l’annuncio sui portali immobiliari. Queste giocheranno al ribasso per rendere più appetibile il loro annuncio rispetto agli annunci delle altre agenzie.
Il risultato è che si crea confusione, la quale è altamente dannosa per gli affari: le persone confuse si bloccano e non acquistano.
Oltre al fatto, come ho già accennato, senza esclusiva nessuna agenzia investirà nella promozione del Vostro immobile.
Noi, come tutti i bravi colleghi che conosco e con i quali collaboro, lavoriamo sempre con l’incarico in esclusiva. Sempre.
Questi che ti ho elencato sono i principali campanelli di allarme.
Se stai pensando di vendere casa a Verona e Provincia, e vorresti una consulenza sulla fattibilità e sul probabile guadagno dall’operazione, noi di Erreci Immobiliare siamo qui per aiutarti.
Luca Ronca
e il team Erreci Immobiliare – Vendi Veloce e Sicuro –
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