ECCO COSA DEVI SAPERE SUL MONDO DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
Gentile Proprietario di Casa,
sai quali sono i rischi di una Valutazione Immobiliare fatta male?
Sai che la principale causa degli immobili fermi sul mercato è proprio un’errata Valutazione Immobiliare?
E soprattutto…
Sai cosa NON ti dicono Molti Professionisti del Settore che usano le Valutazioni Immobiliari a proprio piacere per seguire i propri interessi (a discapito dei tuoi)?
Effettuare una Valutazione Reale, comporta dei rischi..
…e molti professionisti non vogliono assumersi questi rischi.
Sai di quali rischi sto parlando?
I professionisti preferiscono fare valutazioni sulla base del “desiderio di guadagno” dei proprietari di casa perché così è più facile ottenere l’incarico di Vendita.
In sostanza ti danno il “contentino” così che tu sia predisposto a concedergli la vendita della tua casa.
Se hai provato a vendere e la tua casa è rimasta invenduta (mentre gli altri vendevano la loro) vuol dire che probabilmente sei incappato in questa situazione.
Per carità, fare sempre giusto è impossibile, tuttavia ti posso assicurare che molti utilizzato questa “tecnica” proprio come metodo di lavoro.
"Se dico che la sua casa vale meno di "X" non mi incaricherà di venderla! Meglio accontentarlo.."
Questa è una delle cose che succedono e che nessuno ti dirà mai.
Eh già, questo è quello che mediamente succede. E le case rimangono invendute.
E lo puoi notare anche facendo un giro sui principali portali immobiliari, se non ci credi.
Non farti ingannare dalla data dell’annuncio, molti annunci sono più “vecchi”, semplicemente hanno eliminato l’annuncio e poi ricaricato.
E’ una tecnica ampiamente utilizzata.
Tuttavia la probabilità di vendita rimane sempre pressoché nulla perché è estremamente difficile trovare un acquirente disposto a parti di più di quello che la tua casa vale.
Alle volte, addirittura si vedono immobili in vendita da oltre 1 anno che hanno cambiato diverse agenzie e tengono la casa in vendita sempre ALLO STESSO PREZZO.
Oppure immobili che dopo oltre 6 mesi che sono in vendita praticano un ribassi di un 2-4%.
Sappi che se ti hanno sbagliato la valutazione, un ribasso così è inutile, il mercato non lo percepisce.
"Come è possibile Vendere Casa ad un Prezzo Superiore a quello di mercato?"
La risposta breve é: QUASI MAI.
Diciamo che se ti capita hai una buona dose di fortuna.
Sì perché in questi casi non si tratta di tecniche di mirabolanti tecniche di vendita o marketing iper-persuasivo.
Come può essere che qualcuno paghi qualcosa di più del suo reale valore?
Innanzitutto deve esserci una di queste 2 variabili:
- 1. l’immobile deve avere determinate caratteristiche straordinarie;
- 2. acquirente davvero poco informato. Dovete trovare il “tonno” da spennare (non sto scherzando).
1: PRESENZA DI CARATTERISTICHE STRAORDINARIE
L’immobile deve avere delle caratteristiche particolari, come la posizione, tipologia, il contesto e essere l’unico in zona. Se il tuo immobile è l’unico in zona ad avere determinate caratteristiche e riesci a trovare l‘acquirente fortemente interessato ad una di queste, ecco che allora potresti vendere il tuo immobile ad un prezzo maggiore di quello del “mercato tradizionale”.
2: AVERE UN “TONNO DA SPENNARE”
“Trovare il tonno da spennare”. In genere sono persone che in realtà non sono alla ricerca attiva di un immobile da acquistare. Quando queste, di punto in bianco vogliono acquistare e non chiedono il parere di un professionista, ecco che anche qui, potrai (forse) venderlo ad un prezzo maggiore.
Hai appena scoperto due cose che nel mondo della valutazione immobiliare in molti cercano di tenere nascoste.
E te ne dirò una in più che magari non ti è chiara e potresti chiederti:
“Perché un’agente immobiliare dovrebbe prendermi in giro dicendomi una cosa per un’altra?“
Presto detto: trovare immobili da vendere è la parte più difficile del lavoro di agente immobiliare.
Proprio così.
Un’agente immobiliare potrebbe essere bravissimo e impegnarsi tantissimo nella vendita di case, ma allo stesso tempo essere un disperato perché nessuno gli affida l’incarico di vendere casa.
Nel caso non lo avessi capito…
Questa cosa è fondamentale per capire con che “razza” di Agente Immobiliare hai a che fare
Gli agenti immobiliari mediamente sono considerati professionisti di “serie B”.
I motivi per i quali oggi molte persone si lamentano del lavoro degli agenti immobiliari sono principalmente 2:
- pratiche scorrette in fase di Vendita. Tutti quei “metodi” per aggirare i clienti per portare a casa solo una cosa: la provvigione.
- impreparazione. Agenti immobiliari non sufficientemente formati/aggiornati che invece di erogare consulenza utili, danneggiano i propri clienti.
Tuttavia considera che avere il supporto di un agente immobiliare Professionale può stravolgere le sorti della compravendita di casa tua.
Soprattutto in fase di Valutazione dell’immobile.
Valutazioni sbagliate al ribasso ti faranno perdere denaro.
Valutazioni sbagliate in rialzo (le più comuni) ti fanno prima perdere tempo, e poi anche denaro.
Facciamo un breve ragionamento.
AGENTE IMMOBILIARE VS MEDICO
VALUTAZIONE IMMOBILIARE VS DIAGNOSI CLINICA
Prendiamo un’altra categoria professionale: il medico. (Lo so che è azzardato ma ci sono degli spunti interessanti, leggi e capirai).
Se ti fa male il ginocchio scegli di andare dal medico specializzato proprio in quella zona specifica: il ginocchio appunto.
Dopo averti visitato, sei tu che scegli “il tuo problema” al ginocchio oppure è il medico a capire il tuo problema e a prescriverti la cura?
Cosa penseresti se il medico invece ti prescriverti la cura ti dicesse:
“Si hai un problema al ginocchio, che problema vorresti avere? Sceglilo tu!”.
Sicuramente penserai che è impazzito…
Sei andato da lui per avere delle risposte, giusto?
Ecco. Perché con gli agenti immobiliari (con le dovute differenze, per carità) dovrebbe essere così diverso?
L’agente immobiliare, di base (quello vero che lavora bene), svolge un lavoro simile al medico (aspetta non sto impazzendo).
Per produrre una Valutazione Professionale, fa una diagnosi del mercato immobiliare della tua casa recuperando le informazioni (delle case vendute e di quelle in vendita) e ti offre un riscontro sulla base dei numeri e delle informazioni.
Per farla proprio semplice semplice funziona così:
- prende tutte le informazioni importanti sulla tua casa (zona, dimensione, stato di manutenzione, ecc, ecc);
- prende informazioni sul mercato per tipologia e zona del tuo immobile;
- le confronta e decide il prezzo (tenendo in considerazione altri fattori come l’andamento demografico, le prospettive future, eventuali incentivi, ecc.
Regola di base per capire se hai di fronte un professionista valido oppure un disperato:
(in realtà vale per tutti i professionisti)
Chi sa fare il suo lavoro e ci tiene Veramente ai suoi clienti ha un Metodo e delle Procedure Testate dalle quali NON si smuove. Anche per il bene del cliente, perché sa che quella è la migliore soluzione per il suo problema.
Al contrario…
Chi si straccia la provvigione, ti lascia decidere il prezzo di vendita, ti asseconda in tutto e per tutto NON ha idea di quello che sta facendo e l’unico metodo di lavoro è quello di accettare ogni tua (anche ingiusta) richiesta per ottenere la tua approvazione.
La Valutazione è una cosa serie nella compravendita immobiliare.
Se hai tempo da perdere e non ti interessa trarre il massimo dalla vendita della tua casa allora puoi affidarti a chiunque, anche al meno caro.
In caso contrario ti conviene scegliere bene il professionista al quale affiderai la tua casa.
Comunque, tornando alla Valutazione, ora ti svelerò quali sono le potenzialità e i limiti delle Valutazioni online.
VALUTAZIONE ONLINE: LIMITI E POTENZIALITA’
Ormai per Valutare il proprio immobile su Internet ci sono diversi siti.
Funzionano bene o male tutti allo stesso modo: si basano sui dati del venduto per tipologia e zona (quelli più avanziati) oppure sugli immobili in vendita (quelli peggiori).
I dati vengono presi dal sito dell’agenzia delle entrate e estrapolano a seconda dell’immobile solo quelli che hanno un certo grado di affinità.
Sulla base dei dati che riescono ad estrapolare ti danno un risultato che va “da” “a”.
Più informazioni ti chiedono, più riescono ad essere precisi.
Tuttavia, anche quelli più precisi hanno dei limiti importanti.
Le potenzialità delle Valutazioni Online
Questi strumenti devono essere utilizzati per farsi un’idea sul valore del proprio immobile.
L’utilizzo di questi strumenti può aiutarti a capire a quali cifre più o meno potrebbe essere venduto.
Però attenzione perché bisogna anche essere molto onesti nell’utilizzare questi strumenti e mediamente i proprietari di casa non lo sono e tendono a sopravvalutare e sovrastimare le caratteristiche (come la dimensione e lo stato di manutenzione) del proprio immobile.
La Valutazione e la descrizione annesse generano aspettative.
Deludi queste aspettative e il tuo immobile diventerà (quasi) impossibile da Vendere.
I limiti delle Valutazioni Online
Le Valutazioni Online non possono essere prese come “Verità Assolute” e quindi è fortemente sconsigliato utilizzarle per Vendere il proprio immobile per i seguenti motivi:
- non entrano nei dettagli. Questo tipo di Valutazioni vengono chiamate in gergo “Valutazioni Ordinarie” e prendono in considerazione gli elementi principali ( per esempio dimensione, zona, stato di manutenzione, ecc) dell’immobile e non i dettagli. E’ prendendo in considerazione i dettagli che puoi raggiungere la Valutazione più precisa possibile.
- si basano solo sui dati, quindi sugli eventi passati. Basandosi sui dati ti dicono quello che è funzionato “ieri”. Di conseguenza ogni cambiamento di mercato che sia generale o specifico di zona NON lo percepisce e di conseguenza ti offre dati fuorvianti.
- non considerano la concorrenza. Guardare la concorrenza del tuo immobile è importante per capire la strategia del prezzo facendoti perdere opportunità di guadagno.
Se sei arrivato fino a qui è perché sei curioso di sapere come avere una Valutazione Centrata della tua casa.
Insomma, una Valutazione che permetta al tuo immobile di essere venduto Velocemente e di guadagnare il massimo.
Si tratta proprio di questo.
Una Valutazione Professionale permette al tuo immobile di entrare nel mercato, sbaragliare la concorrenza e attirare i clienti interessati.
Ti svelo una cosa che nemmeno tanti professionisti del settore conoscono:
Entrare sul mercato SUBITO con la valutazione corretta è il Metodo per Generare Subito il massimo VALORE.
Attuare la strategia “proviamo a questo prezzo, poi in caso abbasseremo” è pericoloso e dannoso per la tua compravendita.
In questo modo il tuo perdi una fattore potentissimo: essere una novità sul mercato.
Essere una novità sul mercato ti offre un bel vantaggio: l’urgenza.
Il livello massimo di urgenza percepito dai tuoi acquirenti è massimo solo quando il tuo immobile è una novità (cioè appena viene messo sul mercato). Successivamente, anche attraverso i ribassi si potrà creare una sensazione di urgenza, ma mai eguaglierà quella dell’immobile fresco di novità.
Quindi, come fare una valutazione centrata?
Te lo spiego subito, ma prima lascia che mi presenti:
Sono Luca Ronca, titolare dell’agenzia Erreci Immobiliare di Villafranca di Verona dal 1994. In questi quasi 30 anni di carriera ho aiutato centinaia di persone a vendere la loro casa attuando il mio metodo (ormai testato e collaudato) – Vendi Veloce e Sicuro – .
Mi batto in prima linea per professionalizzare la figura dell’agente immobiliare in Italia. La mia categoria all’estero è vista come un “lavoro figo” mentre in Italia siamo nella categoria dei professionisti “sfigati”.
Per questo da oltre 20 anni sono in FIAIP (associazione più grande d’Italia per agenti immobiliari) e insieme a diversi miei colleghi ci battiamo per elevare lo standard di questa professione ed eliminare le mele marce che causano danni ai clienti e alla categoria.
E…
Da sempre sostenitore delle Valutazioni Corrette. Il mio cliente da me avrà solo la pura sincerità, niente giochini. Solo Valutazioni mirate all’ottenimento della Migliore Vendita per i miei clienti, che poi sono la mia fonte principale di pubblicità.
Oltre il 70% dei clienti con cui lavoro arrivano tramite consiglio dei miei clienti passati.
Ma ora basta parlare di me..
LE BASI PER UNA VALUTAZIONE PROFESSIONALE
La Valutazione è la base della piramide della compravendita.
Nelle sezioni precedenti ti ho spiegato quello che NON devi fare. E’ già un punto di partenza.
Ecco cos’è necessario avere per fare una Valutazione Professionale del tuo immobile:
- Dati da analizzare e confrontare;
- Esperienza per avere la capacità di leggere questi dati in maniera corretta.
Come ho già detto più volte, l’agente immobiliare deve leggere ed analizzare il mercato.
Questo vuol dire reperire le informazioni degli immobili simili, per tipologia e zona, che sono stati venduti.
E’ importante capire le caratteristiche anche più specifiche di questi immobili per andare a fare una comparazione più corretta possibile.
Dopo aver fatto questo è importante andare a vedere la concorrenza presente sul mercato (numero dei concorrenti e prezzo di vendita).
Molti basano le proprie Valutazioni solo ed esclusivamente guardando gli immobili in vendita.
Devi sapere che la maggior parte degli immobili che vedi in vendita sui principali portali immobiliari non fanno testo, molti hanno un prezzo maggiore del 15-20% del loro reale valore.
Riguardo a ciò mi è capitato più volte di sentire “Eh ma il mio vicino che ha una casa simile alla mia in vendita a 250.000€ e tu me l’hai valutata 180.000€!“.
Ricorda che “mettere in vendita” e “vendere” sono due cose completamente diverse. E posso anche dirti che non è cosa rara che “il vicino fenomeno” le spara grosse.
Quindi IN PAROLE SEMPLICI:
guarda prima di tutto gli immobili che sono stati venduti:
“A quale prezzo sono stati venduti? A quale prezzo al metro quadro?”
Poi analizza la concorrenza e confrontala con il tuo immobile.
“Come si posiziona il tuo immobile rispetto agli altri immobili in vendita?”
Questo è importante per capire come aggredire il mercato.
E’ inutile dire che l’esperienza di centinaia di valutazioni aiutano a prendere decisioni ponderate e corrette.
E’ anche corretto sottolineare che non si tratta di una scienza.
Una valutazione fatta con precisione e correttezza riduce ampiamente l’errore.
Tuttavia come dicevo sopra, possono sorgere delle casistiche che escono dalle logiche di mercato.
VUOI AVERE UNA VALUTAZIONE
PROFESSIONALE DEL TUO IMMOBILE?
Una nostra Valutazione professionale costa dai 250€+iva in su.
(A seconda della tipologia di immobile).
Tuttavia se affiderai a noi l’incarico di Vendita questa Valutazione verrà scalata dalla provvigione.
Quindi è come averla Gratis.
Dopo quello che hai letto spero ti sia chiaro il “perché” non effettuiamo Valutazioni Gratuite.
Ma non preoccuparti.
Abbiamo un Regalo per te.
Hai la possibilità di avere una CONSULENZA GRATUITA con noi.
Alla fine di questa consulenza potrai decidere come procedere.
Come dicevo il limite massimo per questa consulenza sono 5 posti al mese, questo perchè non abbiamo risorse per poterne erogare di più.
Insomma, applichiamo il principio “meglio pochi ma buoni“.
CHI E’ IL BENVENUTO IN CONSULENZA
- Hai la reale necessità di Vendita nei prossimi 6-12 mesi;
- Vuoi realmente scoprire quali sono i meccanismi di una Compravendita Professionale;
- Ti interessa scoprire quali sono gli errori che molte persone nella tua stessa condizione compiono;
- Vuoi capire come proteggerti dagli “agenti di portafoglio” che lavorano come 20 anni fa me che si fanno pagare a peso d’oro;
- Hai la mente aperta, pronta ad accettare consigli da parte di professionisti che hanno come unico obiettivo trasferirti Reale Valore.
CHI NON E’ IL BENVENUTO IN CONSULENZA
- Sai già tutto;
- Vuoi dettare regole, condizioni e metodo di lavoro;
- Se pensi che la tua casa sia “la più bella sul mercato”;
- Non hai reale volontà di vendere, cioè vuoi vendere “se e solo se prendo X” (e questo X è impossibili da ottenere);
- Non ti interessa ottenere la migliore Vendita per la tua casa (potrebbe sembrare impossibile ma molte persone inconsciamente si muovono in questa direzione);
- Sei un “turista immobiliare” che gira di agenzia in agenzia per trovare chi asseconda le tue pazzie.
Mi sono permesso di essere molto diretto perché credo fermamente nel valore della nostra questa consulenza.
Con questo ho voluto essere chiaro sul tipo di cliente che serviamo in questa consulenza.
Tutto ciò per garantire a te il migliore risultato possibile, cioè: più soldi in meno tempo, senza stress e grane nel pre e post vendita.
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Sede: Corso Giuseppe Garibaldi 75, Villafranca di Verona
Sito: http://www.erreciimmobiliare.it
Sito: comevenderecasaverona.it
Tel.: 0456303855